Die Kaufnebenkosten werden oft unterschätzt, können aber 8-15% des Kaufpreises ausmachen. Eine genaue Kalkulation ist essentiell für Ihre Finanzplanung und verhindert, dass Ihr Traumhaus zum finanziellen Albtraum wird.
Wichtiger Hinweis:
Die Nebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden, da die meisten Banken diese nicht mit finanzieren.
1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Position unter den Nebenkosten und wird vom Bundesland erhoben:
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000€ Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5% | 10.500€ |
| Hamburg, Bremen | 4,5% | 13.500€ |
| Baden-Württemberg | 5,0% | 15.000€ |
| Hessen, Rheinland-Pfalz | 5,0% | 15.000€ |
| Niedersachsen | 5,0% | 15.000€ |
| Berlin, Brandenburg | 6,0% | 18.000€ |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% | 18.000€ |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 19.500€ |
| Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5% | 19.500€ |
| Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0% | 15.000€ |
Tipp zur Grunderwerbsteuer:
Die Grunderwerbsteuer wird nur auf den Kaufpreis der Immobilie erhoben, nicht auf bewegliche Gegenstände. Ein sepater Kaufvertrag für Küche oder Möbel kann Steuern sparen.
2. Notarkosten
Der Notar ist bei jedem Immobilienkauf verpflichtend und berechnet seine Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG):
- Beurkundung des Kaufvertrags: ca. 1,0% des Kaufpreises
- Vollzug des Kaufvertrags: ca. 0,3% des Kaufpreises
- Betreuung der Finanzierung: ca. 0,2% des Kaufpreises
- Gesamt: ca. 1,5% des Kaufpreises
Beispiel Notarkosten bei 300.000€ Kaufpreis:
- Beurkundung: 3.000€
- Vollzug: 900€
- Finanzierungsbetreuung: 600€
- Gesamt: 4.500€
3. Grundbucheintrag
Für die Eintragung ins Grundbuch fallen weitere Kosten an:
- Eigentümerwechsel: ca. 0,5% des Kaufpreises
- Grundschuld (bei Finanzierung): ca. 0,2% der Darlehenssumme
- Gesamt: ca. 0,5-0,8% des Kaufpreises
4. Maklercourtage
Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip – wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Courtage. Bei geteilter Zahlung:
| Region | Käufer-Anteil | Bei 300.000€ Kaufpreis |
|---|---|---|
| Berlin, Brandenburg | 3,57% (inkl. MwSt.) | 10.710€ |
| Hamburg, Bremen | 3,57% (inkl. MwSt.) | 10.710€ |
| Bayern, Baden-Württemberg | 3,57% (inkl. MwSt.) | 10.710€ |
| Andere Bundesländer | 3,57% (inkl. MwSt.) | 10.710€ |
Maklercourtage sparen:
Suchen Sie direkt beim Eigentümer oder beauftragen Sie den Makler selbst. Dann zahlt der Verkäufer die komplette Courtage.
5. Weitere mögliche Kosten
Zusätzliche Kostenfaktoren:
- Wertgutachten: 1.000-3.000€ (bei der Bank oft kostenlos)
- Grundstücksvermessung: 1.500-3.000€ (falls erforderlich)
- Baugenehmigungen: 500-2.000€ (bei Umbauten)
- Erschließungskosten: 5.000-25.000€ (bei Neubaugebieten)
- Anschlusskosten: 3.000-8.000€ (Strom, Gas, Wasser)
- Umzugskosten: 1.000-5.000€
- Renovierungskosten: sehr variabel
Gesamtkalkulation der Nebenkosten
Hier ist eine Übersichtskalkulation für verschiedene Kaufpreise in Berlin:
| Kostenart | 200.000€ | 300.000€ | 500.000€ |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6%) | 12.000€ | 18.000€ | 30.000€ |
| Notarkosten (1,5%) | 3.000€ | 4.500€ | 7.500€ |
| Grundbucheintrag (0,5%) | 1.000€ | 1.500€ | 2.500€ |
| Maklercourtage (3,57%) | 7.140€ | 10.710€ | 17.850€ |
| Gesamt ohne Makler | 16.000€ | 24.000€ | 40.000€ |
| Gesamt mit Makler | 23.140€ | 34.710€ | 57.850€ |
| Anteil am Kaufpreis | 8% / 11,6% | 8% / 11,6% | 8% / 11,6% |
Steuerliche Aspekte
Einige Kosten können steuerlich geltend gemacht werden:
- Bei Eigennutzung: Nur begrenzt absetzbar (z.B. haushaltsnahe Dienstleistungen)
- Bei Vermietung: Alle Kosten als Werbungskosten oder über AfA absetzbar
- Bei späterem Verkauf: Erwerbsnebenkosten erhöhen die Anschaffungskosten
Liquiditätsplanung:
Kalkulieren Sie zusätzlich zu den Nebenkosten weitere 10-20% für unvorhergesehene Ausgaben, Renovierungen und die erste Einrichtung ein.
Tipps zum Sparen bei Nebenkosten
- Bundesland wählen: Unterschiede bei der Grunderwerbsteuer nutzen
- Makler vermeiden: Direktkauf oder eigene Beauftragung
- Notarvertrag optimieren: Inventar separat kaufen
- Finanzierungsberatung: Nicht jeden Service vom Notar nutzen
- Timing: Umzug und Renovierung günstig planen
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